预判房价走势，这些年始终没有听过。这不，最近又有一个观点，让楼市圈的人不淡定了，有所谓的业内高人大胆预测，国内的房价大概率会回到2016年的水平。 16年是啥情况？那一年是楼市开启普涨模式的起点，大城市的房价直线上升，不少县城的房价都跟着补涨，也正是这一年，彻底拉开了持续数年的楼市红利期。 而这几年，却走出了一个反向趋势，回撤都快赶上了十年前，让不少人慌了神。 但我们也提醒一句，价格回到2016年的水平那没什么奇怪的，市场不可能永远上涨，但行情一定不可能回到2016年的那个起点， 就拿最近的数据来说吧，相比2021年的高点，全国二手房的整体均价已经回撤了20%左右，部分地区的回撤比例达到50%以上。 连一线城市的价格都回到2016年的水平，很多三四线线的远郊板块，非核心区域，甚至比2016年的行情还要低。 所以说，这个所谓的预判，其实也不是空穴来风的，毕竟市场确实已经走出了这样的行情， 而且从2016年到2026年来看，相当于用十年的时间走完了一个涨跌轮回。五年时间上涨，五年时间下跌，而且上涨下跌的速度几乎一样快，为啥？ 因为当年楼市上涨，本身就是透支未来的泡沫式上涨，2016年开启的那一轮普涨，靠的是棚改货币化，全民加杠杆，刚需集中套房。 纯粹靠资金政策推高价格，没有稳定的产业以及持续的人口增量作为支撑，泡沫吹得越大，回调就越彻底， 说的再直接点，这几年的价格回落，说白了就是挤泡沫、价格回归的过程。 但是这里有一个核心关键点是很多人目前忽略的，市场价格可以回到2016年，但整体的市场基本面，2026年和2016年已经不一样了。 2016年城镇化高速推进，大量农村人口向城市迁徙，买房的需求不断攀升，而且那个时候的居民负债率比较低，加上棚改兜底，房价持续上涨，买房的人一拨接一拨，那时候甚至很多人闭着眼睛乱买都能赚钱，那时候就是一个普涨牛市。 在市场普涨的年代，闭着眼睛买房，哪怕买的是郊区房子，都不用担心，因为再差的房子都能吃到涨幅，多少都能赚点钱。 再看2026年的现在，虽然房价已经回到了2016年的水平，但整个市场的风向完全不一样了，已经变成了存量博弈。 城镇化接近尾声，出生人口越来越少，甚至已经出现连续几年人口负增长，城镇住房拥有率96%，绝大多数家庭在城镇都买了房，居民负债率居高不下，很多家庭不是不愿意加杠杆，是根本就加不起杠杆的， 还有政策上也不一样，以前是大水漫灌，现在是精准滴灌。所以即使房价回到了十年前的水平，但是当年那样的红利不可能再重现了。 另外，有些没买房的人也是笃定了当年的红利期不可能再现，总是盼着房价再来一波大跌，等着低点出现再去抄底， 但实话告诉你，这种情况本身就不现实。虽说现在的房价已经回到十年前，但未来的市场不再是普涨普跌，持续分化将不可避免，未来的走势只能是慢慢修复，不可能再出现翻倍行情了，所以还想像2016年那样抄底进去，然后实现暴富，不可能的。 当然，对于那些已经买了房，特别是高位接盘的那些购房人，其实也没必要过度焦虑，因为市场不可能一直跌下去，就拿现在的情况来看，大部分城市的泡沫已经挤得差不多了，核心板块的优质资产已经开始出现价格企稳，不可能再有大跌的空间。 但真正该担心的是那些劣质房源，比如远郊房、没有配套的老房子，这种以后的流通性会越来越弱， 所以现在的房子市场，不再会有普涨或普跌，分化将不可避免。 接下来的情况，大城市或者强省会城市的核心区域，配套城市的次新房，价格会比较稳定，甚至出现小幅的回暖，这种稀缺资产的抗跌性更强，手上拿了这种房子，基本上不用担心以后会亏钱。如果现在有买房需求的话，也建议优先选这种。 但如果是三四线城市，或者老家县城，更或者是大城市的远郊大房子，这种就不建议持有。以后的流通性越来越差，找不到接盘侠，价格就会陷入阴跌。手上拿着这种劣质资产，早点做优化才是最明智的。 特别